Micro-foncier ou régime réel : comment choisir ?
Qu'est-ce que le régime micro-foncier ?
Le régime micro-foncierest le régime simplifié d'imposition des revenus fonciers. Il est accessible aux bailleurs dont les loyers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 €. L'administration applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30 %sur les loyers perçus, censé représenter l'ensemble des charges. Aucun justificatif de charges n'est à fournir. Le revenu net imposable est donc égal à 70 % des loyers. Ce régime est attractif lorsque vos charges réelles sont inférieures à 30 % de vos loyers.
Qu'est-ce que le régime réel ?
Le régime réel d'impositionpermet de déduire l'ensemble des charges réellement supportées : travaux d'entretien et de réparation, charges de copropriété, intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurances propriétaire non occupant, frais de gestion locative, diagnostics immobiliers… Si vos charges dépassen 30 % des loyers, le régime réel réduit davantage votre base imposable. En cas de déficit foncier (charges supérieures aux loyers), celui-ci est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 750 € par an, voire 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique.
Comment est calculé l'impôt sur les revenus fonciers ?
Les revenus fonciers nets sont soumis à deux impositions cumulées :
- L'impôt sur le revenu (IR) au barème progressif, taxé à votre tranche marginale d'imposition (TMI : 0, 11, 30, 41 ou 45 %)
- Les prélèvements sociaux au taux de 17,2 % (CSG 9,2 %, CRDS 0,5 %, prélèvement solidarité 7,5 %)
La charge fiscale totale varie donc entre 17,2 % (pour un contribuable non imposable) et 62,2 %(TMI 45 % + prélèvements sociaux 17,2 %) de la base imposable.
Quelles charges sont déductibles au régime réel ?
- Travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration (attention : pas les travaux de construction ou agrandissement)
- Charges de copropriété (partie déductible selon la nature des dépenses)
- Intérêts et frais d'emprunt liés à l'acquisition ou aux travaux
- Taxe foncière (hors part ordures ménagères récupérable sur le locataire)
- Primes d'assurance propriétaire non occupant (PNO) et garantie loyers impayés (GLI)
- Frais de gestion : agence immobilière, syndic, expert-comptable
- Frais de procédure en cas de litige avec le locataire
- Diagnostics immobiliers obligatoires (DPE, plomb, amiante…)
Peut-on passer du micro-foncier au régime réel ?
Oui. Le basculement est possible à tout moment, mais une fois le régime réel choisi, vous y restez engagé pendant 3 ans minimum. L'option s'exerce en déposant la déclaration n°2044 au lieu de la 2042 simplifiée. Si vos loyers dépassent 15 000 €/an, le régime réel est obligatoire (impossibilité d'opter pour le micro-foncier au-delà de ce seuil).
Pourquoi utiliser ce simulateur ?
Ce calculateur revenus fonciersvous permet d'estimer en quelques secondes l'impôt dû sous chaque régime, sans avoir à décortiquer les formulaires fiscaux. Il est particulièrement utile en cours d'année pour anticiper votre charge fiscale, ou au moment de réaliser des travaux pour décider s'il est rentable d'opter pour le régime réel. L'outil reste un estimateur : votre conseiller fiscal ou l'administration fiscale (service impots.gouv.fr) restent les références pour votre déclaration définitive.